집주인이 "선순위 보증금 알려주기 싫다"고 하면? 계약서 절대 쓰지 마세요

집주인이 "선순위 보증금 알려주기 싫다"고 하면? 계약서 절대 쓰지 마세요

📌 보증금 ￦5,000만원을 날릴 수도 있는 상황, 지금 바로 확인하세요.

 

사회초년생 A씨는 드디어 서울에 첫 방을 구했어요.
다가구 주택 2층, 보증금 ￦3,000만원에 월세 ￦55만원. 위치도 좋고, 집도 깔끔했죠.
그런데 계약 직전, 집주인에게 이렇게 물었더니...

"다른 세입자 보증금이 얼마나 되나요? 확인서 한 장만 써주실 수 있을까요?"
"그런 거 왜 물어봐요? 신경 쓸 거 없어요."

이 순간, A씨는 어떻게 해야 했을까요?
정답은 하나입니다. 그 자리에서 계약을 멈추는 것입니다.

🔍 선순위 보증금, 왜 이렇게 중요한가요?

"선순위 보증금"이란, 나보다 먼저 이 집에 권리를 가진 사람들의 보증금 총액이에요.

다가구 주택은 겉은 하나의 건물이지만, 여러 세대가 각각 계약을 맺어요.
1층엔 ￦4,000만원 보증금 세입자, 3층엔 ￦5,000만원 세입자가 이미 있을 수 있어요.

만약 집주인이 대출까지 껴 있다면?

항목	금액
1층 세입자 보증금	￦4,000만원
3층 세입자 보증금	￦5,000만원
집주인 은행 대출 (근저당)	￦1억 2,000만원
내 보증금 (2층)	￦3,000만원
합계	￦2억 4,000만원

집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 ￦2억원이라면?
내 보증금 ￦3,000만원은 한 푼도 못 돌려받을 수 있어요.

이게 바로 "전세·월세 사기"의 전형적인 구조입니다.

대항력과 우선변제권, 딱 두 가지만 기억하세요

권리	발생 조건	의미
대항력	전입신고 + 이사(점유) → 다음 날 0시	집이 팔려도 나는 계속 살 수 있어요
우선변제권	대항력 + 확정일자	경매 시 보증금을 먼저 돌려받을 권리

문제는, 나보다 먼저 확정일자를 받은 세입자가 있다면 그들이 우선이에요.
그래서 내 앞에 얼마나 쌓여 있는지, 즉 선순위 보증금을 반드시 알아야 하는 거예요.

❓ 집주인은 왜 알려주기 싫어하는 걸까요?

집주인이 거부하는 이유는 대부분 세 가지예요.

• 보증금 총액이 집값에 근접하거나 초과해서 계약이 깨질까 봐
• 다른 세입자의 정보를 숨기고 싶어서 (그러나 정당한 방법으로 확인할 수 있어요)
• 단순히 귀찮거나, 숨길 게 있어서

어떤 이유든, 협조하지 않는 집주인과의 계약은 신중하게 재검토해야 해요. 아래 3단계로 대응해보세요.

✅ 3단계 대응 프로세스

1️⃣ 1단계 - 주민센터에서 전입세대 열람 내역 확인하기

"임대차계약서를 지참한 계약자(임차인)"는 해당 주소의 전입세대 열람 내역을 가까운 주민센터에서 직접 발급받을 수 있어요.

⚠️ 중요: 계약서 체결 전이라면 신청 자격이 없어요.
계약서를 먼저 작성한 뒤, 잔금 지급 전에 반드시 확인하세요.
인터넷 발급은 불가능하며, 주민센터 방문만 가능합니다.

준비물: 신분증 + 임대차계약서 사본
수수료: 열람 300원 / 교부 400원

이 서류로 현재 몇 세대가 전입해 있는지 파악할 수 있어요.
다만 각 세대의 보증금 액수까지는 나오지 않아요. 그래서 2단계가 필요합니다.

 

2️⃣ 2단계 - 확정일자 부여 현황 - 임대인 동의서 받아서 확인하기

「주택임대차보호법」 제3조의6 제4항에 따르면,
임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자료를 요청할 수 있어요.

💡 즉, 집주인 동의 없이는 열람이 원칙적으로 불가능합니다.
집주인이 동의를 거부한다면, 그 자체가 강력한 계약 위험 신호예요.

신청 방법:

• 임대인에게 동의서(서명) 를 받은 뒤
• 주민센터 방문 → "확정일자 부여 현황 열람 신청"
• 또는 인터넷등기소(www.iros.go.kr) → 확정일자 탭 → 열람하기

이 서류에는 각 호실별로 언제, 얼마의 보증금으로 확정일자를 받았는지 나와요.
여기서 나보다 먼저 받은 세입자들의 보증금 합계 = 선순위 보증금 총액이에요.

📌 2024년 7월 10일부터 추가된 내용:
공인중개사를 통한 계약이라면, 공인중개사가 임대인으로부터 확정일자 부여현황과 국세·지방세 체납 정보를 받아 임차인에게 의무적으로 설명해야 합니다. 이 설명을 빠뜨린 중개사는 책임을 질 수 있어요.
그래서 요즘 계약진행시 다가구 주택은 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황을 임대인에게 계약시 요청합니다.

💡 확인 포인트: 선순위 보증금 합계 + 내 보증금 + 등기부등본상 근저당 금액의 합이, 해당 주택 시세의 70~80%를 넘으면 계약을 재고하세요.

 

3️⃣ 3단계 - 계약서에 특약 사항으로 못 박아 두기

1~2단계로 정보를 확인했더라도, 계약 이후 집주인이 추가 대출을 받거나 새 세입자를 들일 수 있어요.
이를 방지하기 위해 계약서 특약란에 다음 내용을 반드시 기재해두세요.

특약 사항 예시:

① 임대인은 임차 기간 중 본 주택에 추가 근저당 설정 및 신규 임대차 계약을 체결하지 않기로 한다.

 

② 계약 당시 임대인이 고지한 선순위 보증금 총액은 ￦ O,OOO만 원이며, 이와 다를 경우 임차인은 즉시 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환받을 수 있다.

 

③ 잔금 지급 당일, 임대인은 등기부등본 원본을 임차인에게 제시하여야 한다.

 

특약은 법적 효력이 있어요. 이 내용이 빠진 계약서라면, 다시 협의를 요청하세요.

🛡️ 절대 타협하면 안 되는 계약 안전 수칙

체크 항목	행동
등기부등본 열람	계약 당일 직접 발급 (인터넷등기소 기준 ￦700)
선순위 보증금 확인	임대인 동의서 받아 확정일자 부여 현황 열람
전입세대 열람	계약서 지참 후 주민센터 방문 (인터넷 불가)
공인중개사 확인	확정일자 현황 및 체납 정보 설명받기 (2024.7 의무화)
계약 특약 기재	추가 근저당 금지 + 선순위 보증금 고지 의무 명시
잔금 당일 재확인	잔금 치르기 전 등기부등본 재발급 필수
전입신고 + 확정일자	이사 당일, 지체 없이 완료

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💬 마치며

집주인이 선순위 보증금을 알려주지 않는 건, 단순한 무례가 아니에요.
여러분의 소중한 보증금이 위험에 처할 수 있다는 경고 신호입니다.

불편하더라도 요청하세요. 동의서를 받으세요. 그리고 특약에 기록하세요.
아는 만큼 지킬 수 있어요.

혹시 지금 계약을 앞두고 계신다면, 오늘 당장 인터넷등기소에서
해당 주소의 등기부등본 한 장만 뽑아보는 것부터 시작해보시길 권해드려요.
그 한 장이 여러분의 ￦수천만 원을 지켜줄 수 있습니다. 🏠