"나가겠다고 했는데, 계약은 언제 끝나는 건가요?" - 갱신요구권 번복 통보, 법적으로 따져봅니다

"나가겠다고 했는데, 계약은 언제 끝나는 건가요?" - 갱신요구권 번복 통보, 법적으로 따져봅니다

📌 "임차인이 갱신요구권을 쓰겠다고 했다가 갑자기 마음을 바꿔 나가겠다고 하는데, 이게 유효한 건가요? 계약은 언제 끝나는 건가요?"

임대인 분들이 정말 많이 당황하시는 상황이에요. 오늘은 이 케이스를 법 조항과 대법원 판례까지 함께 명쾌하게 정리해 드릴게요.

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▶️ 먼저 상황을 정확하게 짚어볼게요

임차인이 계약만료를 앞두고 "계약갱신요구권을 행사하겠다" 고 통보했어요.
그런데 얼마 지나지 않아 마음을 바꿔서 "다시 생각하니 나가야겠다" 고 하는 상황이에요.

이걸 들은 임대인 입장에서는 당연히 헷갈리실 수밖에 없어요.

• "갱신요구권을 썼다가 취소한 게 가능한 건가?"
• "그럼 계약이 원래 만료일에 끝나는 건가, 아니면 더 기다려야 하는 건가?"

결론부터 말씀드릴게요. 이미 갱신요구권을 행사했다면, 그 의사표시가 임대인에게 도달한 시점에 갱신은 이미 성립된 것입니다.
이후 임차인의 퇴거 통보는 "새 계약의 취소"가 아니라 "갱신된 계약의 중도 해지" 로 처리됩니다.

▶️ 핵심 법 조항 - 주택임대차보호법 제6조의3 + 제6조의2

법에는 이렇게 규정되어 있어요.

• 제6조의3 제4항: 갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
• 제6조의2 제1항·제2항: 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.

조금 쉽게 풀어드릴게요.

▶️ 계약 종료 시점, 상황에 따라 두 가지로 나뉩니다

이 부분이 실무에서 가장 혼동이 많은 지점이에요.
대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결이 이 문제를 명확히 정리해 줬습니다.

① 갱신기간이 이미 시작된 후에 해지를 통보하는 경우 (원래 만료일이 이미 지난 경우)

📌 계약 종료일 = 임대인이 해지 통보를 받은 날 + 3개월

예시: 원래 계약이 2024년 1월에 만료되었고, 갱신기간 중인 2024년 6월에 "나가겠다"고 통보했다면
→ 임대인 수령일 기준 3개월 후 종료

② 원래 계약 만료일 이전에 이미 해지를 통보하는 경우 (이 블로그의 상황!)

📌 계약 종료일 = 원래 만료일(갱신기간 개시일) + 3개월

이 경우는 갱신된 계약의 기간이 아직 시작도 안 된 상황에서 해지를 통보한 거예요.
대법원은 이 경우 "통보받은 날"이 아니라 "갱신기간이 실제로 시작되는 날(= 원래 만료일 다음 날)"부터 3개월을 계산해야 한다고 판결했습니다.

예시: 원래 계약이 2024년 9월 30일 만료 예정이고, 임차인이 2024년 6월에 "나가겠다"고 통보했다면
→ 갱신기간 개시일(2024년 10월 1일) + 3개월 = 2024년 12월 31일이 계약 종료일

💡 즉, "통보를 일찍 했다고 해서 더 일찍 나갈 수 있는 게 아니에요." 임대인 보호를 위한 최소 기간이 보장되는 거예요.

 

 

📝 임대인이 꼭 챙겨야 할 대응 방법

법적으로 불필요한 분쟁을 피하려면, 다음 내용을 꼭 챙겨두세요.

• ✅ 해지 통보를 받은 날짜를 반드시 기록해 두세요.
  카카오톡, 문자, 이메일 등 통보 수단과 시각을 스크린샷으로 보관하는 게 좋아요.
• ✅ 내용증명 발송을 권드려요.
  "○월 ○일에 해지 통보를 받았으며, 이에 따라 계약 종료일은 ○월 ○일임을 확인합니다"라는 내용의 내용증명을 발송해두면, 나중에 날짜 다툼이 생겨도 확실한 증거가 됩니다.
• ✅ 만료일 이전 통보라면 만료일 기준으로 3개월을 계산하세요.
  임차인이 원래 계약 만료 전에 "나가겠다"고 했다고 해서 만료일 전에 내보낼 수는 없어요. 갱신기간이 시작되는 시점(원래 만료일)부터 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.
• ✅ 임차인이 합의 조기 퇴거를 제안할 수 있어요.
  법적 종료일보다 일찍 나가고 싶다면, 양측 합의로 조기 퇴거가 가능해요. 다만 이 경우에도 보증금 반환 시점은 명확히 서면으로 정해두는 게 안전합니다.

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🎯 정리하면

구분	내용
갱신요구권 행사 시	의사 도달 즉시 갱신 성립
임차인의 퇴거 통보 성격	갱신 계약의 중도 해지 통보
해지 효력 발생 (갱신 후 통보)	임대인이 통보 받은 날 + 3개월
해지 효력 발생 (만료일 전 통보)	원래 만료일(갱신기간 개시일) + 3개월
근거 법령	주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제2항
주요 판례	대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

 

갱신요구권을 둘러싼 분쟁은 생각보다 훨씬 자주 발생해요.
특히 "언제 통보했느냐"에 따라 계약 종료일이 달라질 수 있어서, 정확한 날짜 계산이 정말 중요합니다.

임차인이 원래 만료일 이전에 퇴거 통보를 했다면, 만료일부터 3개월 후가 계약 종료일이에요.
이 점을 놓치면 예상보다 임대인이 더 오래 기다려야 하는 상황이 생길 수도 있으니 꼭 기억해 두세요.

가장 중요한 건 해지 통보를 받은 날짜를 증거로 남기는 것이고, 내용증명 한 장이 나중의 불필요한 분쟁을 막아줄 수 있어요.

궁금한 점이 있으시거나 구체적인 상황에 맞는 검토가 필요하시다면, 전문가와 개별 상담을 받아보시길 권해드립니다. 😊

★ 이 포스팅은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다.