집주인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우 vs 없는 경우
💡 세입자라면 꼭 알아야 할 핵심 정리 (주택임대차보호법 최신 기준)
📌"집주인이 나가라고 하는데, 법적으로 거절할 수 있을까요?" 매달 수많은 세입자분들이 이 질문을 들고 법률 상담실을 찾아오세요.
주택임대차보호법상 계약갱신요구권이란, 세입자가 최초 2년 계약 후 추가로 2년을 더 살 수 있는 권리예요. 집주인은 법에서 정한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없어요.
즉, 세입자가 갱신을 요청하면 원칙적으로 집주인은 거절하지 못합니다. 다만 9가지 예외 사유가 있어요.
⏰ 먼저 확인하세요 - 행사 가능 기간과 횟수
- 🗓️ 행사 기간: 임대차 계약 종료일 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 요청해야 해요
- 🔢 행사 횟수: 딱 1회만 행사할 수 있어요 (최대 4년 = 기존 2년 + 갱신 2년)
- 💰 임대료 인상 상한: 갱신 시 집주인은 기존 차임·보증금의 5%(20분의 1) 이내에서만 증액을 요구할 수 있어요. 단, 아래 두 가지 조건이 붙어요
- 직전 계약 또는 증액 이후 1년이 지나야 증액 요구 가능해요
- 세입자가 증액에 동의하지 않으면 강제로 올릴 수 없어요
- 지역에 따라 조례로 5%보다 낮은 상한이 적용될 수 있어요 (서울 등 주요 지자체 확인 필요)
⚠️ 2개월 전까지 요청하지 않으면 권리를 잃을 수 있으니, 기간을 꼭 달력에 표시해 두세요!
📋 핵심 비교표 - 거절 가능 vs. 거절 불가
| 구분 | 내용 |
| ✅거절 가능 (법정 9가지 사유) |
①세입자가 2달치(2기) 이상 월세를 연체한 사실이 있는 경우(이미 갚았어도 해당돼요) |
| ②세입자가 허위·부정한 방법으로 입주한 경우 | |
| ③집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공하고합의한 경우 | |
| ④세입자가 집주인 동의 없이 집을 전대(재임대)한 경우 | |
| ⑤세입자가 고의 또는 중대한 과실로 집을 파손한 경우 | |
| ⑥집 자체가 멸실 등으로 임대 목적을 달성할 수 없게 된 경우 | |
| ⑦법적 요건을 갖춘 철거·재건축이 필요한 경우 (단순 리모델링 희망은 해당 안 됨) | |
| ⑧집주인 본인 또는 직계존비속(부모·자녀)이 실거주하려는 경우 | |
| ⑨그 밖에 세입자가 세입자로서의의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 | |
| ❌거절 불가(대표 사례) | 집을 팔았다는 이유만으로는 거절 불가 |
| 임대료를 올려주지 않는다는 이유로 거절 불가 | |
| 막연하게 "실거주할 것 같다"는 언급만으로 거절 불가 | |
| 단순히 새 세입자를 들이고 싶다는 이유로 거절 불가 |
🏠 가장 헷갈리는 '실거주' 사유 - 세입자가 꼭 알아야 할 3가지
분쟁이 가장 많은 사유가 바로 ⑧ '실거주' 예요. 집주인이 "내가 직접 살 거야"라고 하면 거절이 가능한데, 이를 악용하는 경우가 적지 않아요.
✔️ 주의사항 1 - 증명 책임은 집주인에게 있어요
대법원(2022다279795 판결)은 실거주 의사에 대한 증명 책임이 집주인에게 있다고 명확히 했어요. 단순히 "살겠다"는 말 한마디만으로는 효력이 없고, 진정성 있는 거주 계획이 구체적으로 인정되어야 해요.
📌 실천 팁: 집주인이 실거주를 이유로 나가달라고 하면, 구체적인 거주 계획(이사 일정, 전입 예정 근거 등)을 서면으로 확인해 두세요. 구두 통보만 있었다면 내용증명으로 서면 확인을 요청하세요.
✔️ 주의사항 2 - 내보내고 나서 딴 사람 들이면 손해배상 받을 수 있어요
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상을 청구할 수 있어요 (주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
손해배상액은 다음 3가지 중 가장 큰 금액으로 산정돼요.
- 1호: 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 2호: 새 세입자 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
- 3호: 실제로 세입자가 입은 손해액 (이사비, 중개수수료 등 입증 가능한 손해)
📌 실천 팁: 이사 후에도 해당 집에 누가 들어왔는지 확인해 두세요. 전입세대 열람 또는 확정일자 열람 신청으로 확인할 수 있어요.
✔️ 주의사항 3 - 집이 팔려도 새 집주인의 실거주 거절이 가능한 경우가 있어요
세입자가 갱신요구권을 행사한 뒤 집이 팔렸더라도, 새 집주인이 임대인 지위를 승계한 후 법정 기간(종료일 6개월~2개월 전) 안에 실거주 목적으로 갱신 거절을 통보하면 효력이 인정될 수 있어요 (법원 판례).
📌 실천 팁: 계약 중 집이 매매됐다면, 새 집주인으로부터 정식 서면 통보가 왔는지, 법정 기간 안에 이루어진 것인지 반드시 확인하고, 불분명하면 전문가 상담을 받으세요.
🛡️ 분쟁이 생겼다면? - 세입자 대응 전략 4단계
집주인이 법적 근거 없이 갱신을 거절하거나, 실거주를 빌미로 내쫓고 다른 사람에게 임대했다면 아래 순서로 대응하세요.
① 내용증명 발송 갱신 요구 의사와 집주인의 거절 사실을 서면으로 남겨두는 것이 가장 중요해요. 분쟁 발생 시 핵심 증거가 됩니다. 갱신 요구는 반드시 기간(종료일 2개월 전까지) 내에 발송하세요.
② 증거 확보
- 카카오톡·문자 등 대화 내용 캡처 및 보관
- 갱신 요구일·집주인 거절 통보일 기록
- 이사 후 집주인 전입 여부·신규 임대 여부 확인 (전입세대 열람, 확정일자 열람)
③ 주택임대차분쟁조정위원회 활용 소송 전, 무료로 조정을 신청할 수 있어요. 주택도시보증공사(HUG), 법무부 산하 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단에서 무료 상담도 가능해요.
④ 손해배상 청구 소송 조정이 안 되면 손해배상 청구 소송을 고려해보세요. 증거 정리와 배상액 산정은 복잡할 수 있으니, 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권해드려요.
📌마무리 한마디
계약갱신요구권은 세입자에게 주어진 소중한 권리예요. 하지만 행사 기간을 놓치거나, 집주인의 거절 사유를 제대로 따지지 않으면 속수무책으로 권리를 잃을 수 있어요. 오늘 내 계약 만료일을 한 번 확인해 보시고, 종료일 6개월~2개월 전 구간을 달력에 미리 표시해 두세요. 내 집처럼 안심하고 살 수 있는 4년, 꼭 지켜내시길 바래요. 😊
📌 개별 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으니, 구체적인 상황은 반드시 전문 변호사와 상담하시길 권합니다.