"엄마 아파트, 아들한테 싸게 팔면 정말 안 되나요?" - 12억 아파트 지분 매매의 세금 함정 (2026년 개정 반영)

"엄마 아파트, 아들한테 싸게 팔면 정말 안 되나요?" - 12억 아파트 지분 매매의 세금 함정 (2026년 개정 반영)

지난달, 저희 사무실에 이런 상담이 들어왔어요. (개인정보 보호를 위해 상황을 각색한 사례예요. 실제로 제가 자주 받는 유형의 질문이기도 해요.)

"어머니가 동대문구에 아파트를 갖고 계신데, 시가가 12억쯤 돼요. 저한테 지분 일부를 넘겨주시려고 하는데, 그냥 저희끼리 적당히 가격 정해서 계약서만 쓰면 되는 거 아닌가요?"

이 질문을 들을 때마다 저는 늘 같은 대답을 드려요. "마음은 정말 감사한 일이지만, 세법은 그 마음을 그대로 인정해주지 않아요."

부모님과 자녀 사이의 거래는 마음이 먼저 움직이기 마련이에요. "우리 가족인데 좀 저렴하게 해줘도 되지 않을까?" 하는 생각, 누구나 한 번쯤 해보셨을 거예요.

특히 부모와 자녀처럼 가까운 사이(세법 용어로 '특수관계인')끼리 부동산을 거래할 땐, 국세청이 훨씬 더 꼼꼼히 들여다봐요. 게다가 2026년부터는 취득세까지 개정돼서 예전보다 훨씬 더 신중하게 접근해야 하는 시기가 됐어요. 오늘은 위 사례처럼 동대문구 시가 12억원 아파트의 지분 일부를 어머니가 아들에게 넘기는 상황을 예로 들어, 세금 폭탄을 피하는 적정 매매가 산정법을 세무 전문가처럼 편하게 설명해드릴게요.

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1. '부당행위계산부인'이 뭔가요? - 비유로 쉽게 이해하기

어려운 이름이지만, 원리는 아주 간단해요.

📌 비유로 설명하면 이래요 친구들끼리 중고 거래를 할 때, 시세가 100만원짜리 물건을 30만원에 팔았다면 다들 "왜 이렇게 싸게 팔았어?"라고 물어보겠죠. 국세청도 똑같아요. 가족(특수관계인)끼리 시세보다 눈에 띄게 싸게 거래하면, "정말 그 가격에 판 게 맞나요?"라고 다시 확인하는 거예요.

• 부당행위계산부인(不當行爲計算否認)은 쉽게 말해 "세금을 줄이려고 일부러 낮은 가격에 거래한 걸로 보고, 국세청이 시가로 다시 계산해서 세금을 매기는 제도"예요.
• 이 규정은 파는 사람(어머니)의 양도소득세에 적용돼요.
• 실제 거래가가 얼마였든, 국세청이 "이건 시가 기준으로 다시 계산할게요" 하고 세금을 재산정할 수 있다는 뜻이에요.

즉, 싸게 팔았다고 어머니의 양도세가 줄어드는 게 아니라, 오히려 시가 기준으로 세금이 다시 나올 수 있다는 게 핵심이에요.

앞서 상담해주신 분도 처음엔 "그럼 그냥 8억원 정도에 해드리면 되지 않을까요?"라고 물으셨어요. 하지만 계산해보니 그 가격은 기준을 훌쩍 넘는 금액이었죠. 아래에서 그 기준을 구체적으로 짚어드릴게요.

2. 얼마나 차이 나면 문제가 될까요? - '5%, 3억 원 룰'

여기서 등장하는 게 바로 "5% 또는 3억원 룰"이에요.

• 국세청은 "① 시가의 5%"와 "② 3억원", 이 두 금액 중 더 작은 금액을 기준으로 삼아요.
• 실제 거래가와 시가의 차이가 이 기준 금액보다 크면, 부당행위계산부인(시가로 다시 계산하는 것)이 적용될 수 있어요.

📝 예시로 계산해볼게요 (지분 1/2를 매매한다고 가정 - 이해를 돕기 위한 가상 예시예요)

구분	금액
아파트 전체 시가	12억원
매매 지분(예시, 1/2) 시가	6억원
시가의 5%	3,000만원
3억 원	3억원
적용 기준 (둘 중 작은 값)	3,000만원
부당행위계산부인을 피하려면 최소 매매가	약 5억 7,000만원 이상

✔️ 즉, 지분 시가가 6억원이라면, 최소 5억 7,000만원 이상으로 거래해야 "적정 거래"로 인정받을 가능성이 높아요. (실제 지분 비율에 따라 금액은 달라지니, 정확한 지분율로 다시 계산해봐야 해요.)

앞서 상담 사례에서도, 시가의 5%인 약 3,000만원 안쪽으로만 조정해서 매매가를 정하시라고 안내해드렸어요. "겨우 3,000만원 차이로 갈리는구나" 하고 다들 놀라시더라고요. 저도 이 기준을 처음 접하는 분들껜 늘 강조하는 부분이에요.

3. '시가'는 어떻게 정하나요? - 원칙 정리

세금 계산의 기준이 되는 "시가"를 정확히 아는 게 가장 중요해요. 우선순위는 다음과 같아요.

• ① 해당 아파트(또는 지분) 자체의 매매사례가액: 평가 기간 내에 그 재산 자체가 실제로 거래된 가격이 있다면 이걸 최우선으로 인정해요.
• ② 해당 아파트 자체의 감정가액: ①이 없다면, 공신력 있는 감정평가기관 2곳(기준시가 10억 원 이하 주택은 1곳도 가능)의 감정가액 평균을 시가로 써요.
• ③ 유사매매사례가액: ①, ②가 모두 없을 때만 적용되는 마지막 순위예요. 같은 단지 안에서 면적·기준시가 등이 비슷한 다른 세대의 최근 실거래가를 시가로 인정하는 거예요. (국토부 실거래가 공개시스템에서 확인 가능해요.)
• ④ 평가 기간: 원칙은 거래일(평가기준일) 전후 6개월인데, 증여의 경우는 전 6개월~후 3개월로 기간이 조금 달라요. 이 기간을 벗어난 오래된 가격은 참고만 하고 그대로 쓰면 안 돼요.

동대문구처럼 대단지 아파트가 많은 지역은 유사매매사례가액이 실무에서 자주 언급되지만, 어디까지나 ①, ②가 없을 때 쓰는 보충적인 기준이라는 점을 기억해두시면 좋아요.

⚠️ 잠깐, 헷갈리기 쉬운 부분이에요 - 양도세와 증여세는 기준이 달라요

5%·3억원 룰은 파는 어머니의 양도소득세에 적용되는 기준이에요.

그런데 사는 아들 입장에서는 별도로 "저가양수에 따른 증여의제"라는 규정이 있어요. 이건 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 기준으로, 시가보다 싸게 산 만큼을 증여받은 것으로 보고 증여세를 매기는 제도예요.

• 양도세 기준: 시가 대비 5%·3억원
• 증여세 기준: 시가 대비 30%·3억원

두 기준이 다르기 때문에, "30% 기준만 지켰으니 안전하다"고 안심하시면 안 돼요. 30% 이내로만 맞추고 5% 기준을 넘겨버리면, 어머니 쪽 양도세는 그대로 재계산 대상이 될 수 있어요. 제가 상담 현장에서 가장 많이 보는 실수도 바로 이 지점이에요.

4. 📢 2026년부터 달라진 점 - 취득세까지 강화됐어요

여기서 꼭 짚어드려야 할 최신 개정 사항이 있어요. 이건 예측이 아니라 이미 시행된 실제 법령 내용이에요.

• 행정안전부가 발의한 지방세법 개정안이 국회를 통과해서, 2026년 1월 1일부터 시행되고 있어요.
• 배우자나 직계존비속(부모-자녀 포함) 간에 부동산을 사고팔 때, 지급한 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 이를 "증여로 간주"해서 "무상취득 세율(3.5%, 조정대상지역 3억원 이상 고가주택은 최대 12% 중과)"을 적용해요.
• 예전에는 가족 간 거래라도 실제 대금이 오간 사실만 입증하면 유상취득으로 인정돼 1~3% 수준의 취득세만 내면 됐는데, 이제는 훨씬 엄격해진 거예요.
• 서울 전역이 조정대상지역으로 지정되어 있는 만큼, 동대문구 아파트도 이 규정의 적용 대상이 될 수 있어요.

즉, 우리 사례처럼 12억원짜리 아파트 지분을 시가보다 크게 낮은 가격으로 넘긴다면, 양도세(5%·3억원 기준)와 증여세(30%·3억원 기준)뿐 아니라 취득세까지 세 가지 세금을 한꺼번에 따져봐야 하는 시대가 된 거예요. 취득세율 차이만 봐도 1~3%와 최대 12%는 체감상 몇 배 차이가 나니, 이 부분을 놓치면 예상보다 훨씬 큰 세금을 마주할 수 있어요.

 

✋ 제 개인적인 견해 - 앞으로 이런 거래는 더 꼼꼼해질 거예요

2026년 개정을 지켜보면서 든 제 생각을 조금 나눠드릴게요.

이제는 "가족이니까 대충 협의해서 계약서 쓰기"가 통하지 않는 시대가 된 것 같아요. 양도세·증여세·취득세 세 가지 세목의 기준이 서로 다르다 보니(5%, 30%, 30% 등), 어느 한쪽만 신경 쓰다가 다른 쪽에서 예상치 못한 세금을 맞는 경우가 앞으로 더 자주 나올 거라고 봐요.

개인적으로는, 이럴 때일수록 오히려 사전에 정확히 계산하고 준비하는 쪽이 유리해지는 흐름이라고 생각해요. 국세청과 지자체의 시스템이 정교해질수록, 대충 넘어가려는 시도보다는 감정평가를 미리 받아두고, 5%·30% 기준을 모두 충족하는 가격대를 찾아 계약서를 쓰는 방식이 표준이 될 거예요. 결국 "가족이니까 대충"이 아니라 "가족이니까 더 꼼꼼하게" 준비하시는 게 앞으로의 트렌드가 될 거라고 봅니다.

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📜 마무리하며 - 세무사 상담을 꼭 권해드리는 이유

지금까지 살펴본 내용을 짧게 정리해볼게요.

• 가족(특수관계인) 간 부동산 거래는 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 하면 안 돼요.
• 양도세는 시가와의 차액이 '시가의 5%'와 '3억원' 중 작은 금액을 넘으면 부당행위계산부인이 적용될 수 있어요.
• 증여세는 별도로 '시가의 30%'와 '3억원' 중 작은 금액' 기준이 적용돼요.
• 2026년 1월부터는 취득세도 같은 30%·3억원 기준을 벗어나면 최대 12%까지 중과될 수 있어요.
• 시가는 해당 재산의 매매사례가액 → 감정가액 → 유사매매사례가액 순으로 확인해요.

지분 비율·보유 기간·1세대 다주택 여부·조정대상지역 해당 여부에 따라 실제 세액과 유리한 전략은 크게 달라질 수 있어요. 오늘 알려드린 내용은 큰 원칙이니, 실제 계약서를 쓰기 전에는 꼭 세무사와 1:1 상담을 받아보시길 권해드려요.

가족 간의 따뜻한 마음이 세금 문제로 얼룩지지 않도록, 오늘 내용이 든든한 참고가 되었으면 좋겠어요. 😊

 

📚 참고 자료 (사실관계 확인용 출처)

이 글의 세율·기준 확인을 위해 참고한 자료예요. 

• 경향신문, [권태우의 세무Talk] "자녀에게 시세보다 싸게 집 팔 때 주의해야 할 '부당행위계산부인'": https://www.khan.co.kr/article/202109052124055
• 한국세정신문, "2026년부터 달라지는 지방세제" (행정안전부 지방세법 개정 내용): https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=273135

※ 세법은 개정이 잦은 분야예요. 특히 위에서 안내드린 2026년 취득세 개정 내용은 시행 초기라 세부 유권해석이 계속 나올 수 있으니, 실제 거래 전에는 반드시 최신 법령과 세무사 상담을 통해 재확인하시길 권해드립니다.