부모·자녀 간 부동산 저가 매매, 국세청은 이미 알고 있습니다
📌 부모님께 아파트를 시세보다 저렴하게 팔면 절세가 될까요?
아니요, 오히려 세금이 두 배가 될 수도 있어요.
"가족끼리 거래하면 괜찮겠지"의 함정
가족 간에 부동산을 거래할 때 시세보다 낮은 금액에 매매하는 경우가 꽤 많아요. "어차피 가족끼리 주고받는 건데", "증여보다는 매매가 세금이 적겠지" 하는 생각에서 비롯되는 경우가 대부분이죠.
그런데 세법은 이걸 그냥 두지 않아요. 바로 '부당행위계산부인' 이라는 규정 때문이에요.
이 글에서는 이 규정이 정확히 무엇인지, 어떤 기준으로 적발되는지, 그리고 어떤 세금 위험이 생기는지를 명확하게 정리해 드릴게요.
1. '부당행위계산부인'이란 뭔가요? 🔍
용어가 좀 어렵죠? 쉽게 풀면 이렇게요.
📌 "가족끼리 세금을 줄이려는 목적으로 비정상적인 가격에 거래하면, 국세청이 '시가(시장 가격)'로 다시 계산해서 세금을 매긴다"
예를 들어, 시장에서 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 7억 원에 팔았다고 해봐요. 국세청은 이 거래를 보고 "실제로는 10억 원짜리 아파트를 판 것"으로 보고 양도소득세를 다시 계산할 수 있어요. 즉, 실제로 받은 돈과 상관없이 시가를 기준으로 세금을 부과하는 거예요.
개인 간 부동산 양도소득에 적용되는 근거 법률은 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) 이며, 배우자·직계존비속·형제자매 등 특수관계인 간의 거래에 적용됩니다.
2. 핵심 적발 기준 - 이 숫자를 꼭 기억하세요
가족 간 저가 매매가 문제가 되는 기준은 크게 두 가지 세금으로 나뉘어요. 파는 사람(양도자) 과 사는 사람(매수자) 에게 각각 다른 기준이 적용됩니다.
① 파는 사람에게 - 양도소득세 부당행위계산부인
소득세법 제101조 및 소득세법 시행령 제98조에 따라, 아래 조건 중 하나라도 해당하면 국세청은 거래가액 대신 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산해요.
| 구분 | 기준 |
| 차액 비율 기준 | 시가 − 거래가액 ≥시가의 5% |
| 차액 금액 기준 | 시가 − 거래가액 ≥3억원 |
📌 두 조건은 'OR' 관계예요. 둘 중 하나만 해당해도 적용돼요.
[예시]
- 시가 10억원 아파트를 9억원에 팔았다면? → 차액 = 1억원 = 시가의 10% → 5% 기준 초과 → 부당행위계산부인 적용
- 시가 10억원 아파트를 9억 6,000만원에 팔았다면? → 차액 = 4,000만원 = 시가의 4% → 기준 미달 → 문제 없음 ✅
② 사는 사람에게 - 증여세 과세
매수자(주로 자녀)에게는 상속세 및 증여세법 제35조 및 시행령 제26조가 적용돼요. 기준은 조금 달라요.
| 구분 | 기준 |
| 차액 비율 기준 | 시가 − 거래가액 ≥시가의 30% |
| 차액 금액 기준 | 시가 − 거래가액 ≥3억원 |
이 두 조건 중 하나라도 해당하면 증여세 과세 대상이 돼요.
📌 증여재산가액 계산 방식
(시가 − 거래가액) − Min(시가×30%, 3억원) = 과세 대상 증여재산가액
즉, 차액에서 '시가의 30%'와 '3억원' 중 더 작은 금액을 공제한 나머지에 증여세가 붙어요.
[예시]
- 시가 10억원 아파트를 6억원에 매수했다면?
- 차액 = 4억원 (시가의 40%) → 30% 기준 초과 → 증여세 과세 대상
- Min(10억×30%, 3억) = Min(3억, 3억) = 3억원 공제
- 증여재산가액 = 4억 − 3억 = 1억원에 증여세 부과
- 시가 5억원 아파트를 2억원에 매수했다면?
- 차액 = 3억원 (시가의 60%) → 30% 기준 초과 → 증여세 과세 대상
- Min(5억×30%, 3억) = Min(1.5억, 3억) = 1.5억원 공제
- 증여재산가액 = 3억 − 1.5억 = 1.5억원에 증여세 부과
🎯 핵심기준 한눈에 정리
| 구분 | 적용 세금 | 적발 기준 | 근거 법령 |
| 파는 사람 (양도자) | 양도소득세 | 차액 ≥시가의 5%또는3억원 | 소득세법 제101조, 시행령 제98조 |
| 사는 사람 (매수자) | 증여세 | 차액 ≥시가의 30%또는3억원 | 상증세법 제35조, 시행령 제26조 |
3. 이중으로 세금이 나올 수도 있어요
가장 무서운 상황은 바로 이거예요.
조건에 따라서는 파는 사람은 양도소득세, 사는 사람은 증여세를 동시에 추징당할 수 있어요.
예를 들어볼게요.
📌 시가 10억원 아파트를 부모가 자녀에게 6억원에 매매했다고 해요.
- 차액 = 4억원
- 시가의 5% = 5,000만원 → 차액 4억원 > 기준 → 부모에게 양도소득세 부당행위계산부인 적용 (시가 10억원 기준으로 재계산)
- 시가의 30% = 3억원 → 차액 4억원 > 기준 → 자녀에게 1억원(= 4억 − 3억)에 대해 증여세 부과
절세하려다가 양도소득세 + 증여세 + 가산세까지 맞는 최악의 결과가 나올 수 있어요.
4. 꼭 확인해야 할 주의사항
✅ '시가' 산정이 핵심이에요
세법상 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 경우 통상 성립하는 가액이에요. 구체적으로는 아래 기간 내 매매·감정·수용·공매 등의 가액을 우선 적용해요.
- 상속의 경우 : 상속개시일 전후 각 6개월 이내 (총 12개월)
- 증여·저가 매매의 경우 : 거래일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내 (총 9개월)
본인이 생각하는 시세와 세법상 시가는 다를 수 있으니 반드시 확인이 필요해요.
✅ 특수관계인 범위를 꼭 확인하세요
배우자, 부모, 자녀, 조부모, 손자녀, 형제자매뿐 아니라 생계를 같이하는 친족, 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척 등도 포함될 수 있어요. 특수관계인 해당 여부는 매매계약일 을 기준으로 판단해요.
✅ 나중에 적발되면 가산세까지 붙어요
거래 당시에는 몰랐더라도, 향후 세무조사에서 적발되면 본세에 더해 가산세가 추가로 부과돼요.
- 일반 무신고 가산세 : 납부세액의 20%
- 부정 무신고 가산세 : 납부세액의 40%
- 납부지연 가산세 : 미납세액 × 경과일수 × 0.022% (연 약 8% 수준)
✅ 국세청의 모니터링은 생각보다 정교해요
최근 국세청은 부동산 직거래 비율 급증에 대응해 특수관계인 간 이상 고·저가 거래에 대한 기획세무조사를 지속적으로 실시하고 있어요. "우리끼리 한 거래인데 어떻게 알겠어"라는 생각은 매우 위험합니다.
🎯 가족 간 부동산 거래, 반드시 사전 검토가 필요해요
가족끼리의 거래라도 세법은 시장 가격을 기준으로 정확하게 들여다봐요.
특히 아래 경우라면 거래 전에 반드시 세무사와 사전 상담을 받아보시기를 권해드려요.
- 시세보다 낮게 거래를 고려 중인 경우
- 자녀 명의로 부동산을 이전하려는 경우
- 증여와 저가 매매 중 어떤 방법이 유리한지 고민 중인 경우
작은 절세를 노리다 예상치 못한 큰 세금 폭탄을 맞지 않도록, 전문가의 도움으로 안전하게 거래하시길 바랍니다.
세금 문제는 미리 알고 준비하는 것이 최선의 절세입니다.
★ 개별 거래에 대한 법적·세무적 판단은 반드시 전문 세무사 또는 세무법인과 상담하시기 바랍니다.