📌 부담부증여, 지금 검토해야 하는 이유 - 취득세, 유상분 vs. 무상분
"자녀에게 집을 물려주고 싶은데, 증여세가 너무 부담스러워요." 이 고민을 조금이라도 줄여줄 수 있는 방법이 부담부증여예요.
👉 증여, 그냥 하면 손해일 수 있어요👈
자산을 자녀에게 넘겨줄 때 가장 먼저 떠오르는 방법이 '증여'죠. 그런데 그냥 증여하면 현행 기준으로 최대 50%에 달하는 증여세를 고스란히 맞닥뜨리게 됩니다.
이럴 때 구조적으로 활용할 수 있는 방법이 바로 부담부증여(負擔附贈與) 예요.
특히 지금은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 기간(~2026년 5월 9일)이 종료를 앞두고 있어, 이 시기를 어떻게 활용하느냐에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있어요. 이 글에서는 부담부증여의 세금 구조를 이웃집 세무사가 설명해 주듯 정확하게 풀어드릴게요.
⚠️ 먼저 한 가지 중요한 안내부터: 2024년 말 국회에서 증여세 최고세율을 50%→40%로 인하하는 개정안이 논의됐지만 부결됐어요. 따라서 2025년 현재 증여세율은 기존 그대로(10~50%, 5단계) 유지되고 있습니다. 일부 블로그나 자료에서 '2025년부터 40%로 인하됐다'고 쓰인 경우가 있는데, 이는 잘못된 정보이니 주의하세요.
🔍 부담부증여가 뭔가요? - 핵심 개념부터 잡고 가요
쉽게 말하면, "채무(빚)가 딸린 자산을 그 빚째로 증여하는 방식" 이에요.
예를 들어 시세 20억짜리 아파트에 전세보증금 9억이 끼어 있다면, 자녀가 이 전세보증금 9억의 채무를 함께 인수하는 조건으로 아파트를 받는 것이죠.
이렇게 되면 세금이 두 갈래로 나뉘어요.
| 구분 | 해당 금액 | 적용 세금 |
| 채무 인수분 (9억) | 유상 이전 →양도 | 증여자에게 양도소득세 |
| 순수 증여분 (11억) | 무상 이전 →증여 | 수증자에게 증여세 |
단순 증여할 때보다 증여세 과세 대상이 줄어드는 효과가 생겨요. 다만 증여자에게 양도세가 발생하는 만큼, 이 두 세금을 꼼꼼히 비교해야 실익이 있습니다.
🔍 현행 증여세율은 어떻게 되나요?
국회 개정안 부결로 2026년 현재도 적용 중인 증여세율은 다음과 같아요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1억 원 이하 | 10% | — |
| 1억 초과 ~ 5억 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 초과 ~ 10억 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 초과 ~ 30억 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
단순 증여 시 과세표준이 높을수록 세율이 급격히 높아지기 때문에, 채무 인수로 순수 증여분을 낮추는 부담부증여 전략이 효과를 발휘하는 거예요.
🔍 취득세, 유상분 vs. 무상분 따로 계산해요
부담부증여 때 취득세는 두 가지 기준으로 따로 계산됩니다.
1️⃣ 무상 취득분(순수 증여분)의 취득세율
| 증여 유형 | 취득세율 |
| 일반 무상취득 | 3.5% |
| 조정대상지역 중과 (공시가 3억↑, 증여자 다주택) | 12% |
| 1주택자가 증여하는 경우 | 3.5% |
여기서 꼭 알아두실 점이 있어요. 조정대상지역 중과(12%)는 증여자가 다주택자일 때만 발동돼요. 증여자가 1주택자라면 조정대상지역이라도 기본세율 3.5%가 적용됩니다.
그리고 2025년 10월 16일부로 조정대상지역이 대폭 확대됐어요. 기존에는 강남·서초·송파·용산 4개 구만 해당됐지만, 이제는 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당구·수정구·중원구, 수원 영통구·장안구·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 모두 조정대상지역이에요. 다주택자라면 이 변화가 취득세에 매우 큰 영향을 줍니다.
2️⃣ 유상 취득분(채무 인수분)의 취득세율
수증자의 주택 보유 수와 지역에 따라 1~12%로 달라지며, 2025년1월2일 이후 지방 소재 공시가 2억 원 이하 주택은 다주택자도 1% 기본세율이 적용되는 특례가 있어요.
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기본 공제 외에도 요즘 주목받는 추가 공제 제도가 있어요.
| 공제 종류 | 공제 한도 |
| 직계비속 기본 공제 (10년 합산) | 5,000만 원 |
| 혼인·출산 추가 공제 (평생 1회) | 1억 원 |
| 합산 최대 공제 | 1억 5,000만 원 |
결혼하거나 아이를 낳은 자녀가 있다면, 부담부증여로 순수 증여분을 1억 5천만 원 이내로 설계하면 증여세가 0원이 될 수 있어요. 양가 부모를 합산하면 최대 3억 원까지 비과세 범위 내 증여 설계도 이론적으로 가능합니다.
📌 지금이 중요한 이유 - 양도세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료
이것이 현재 부담부증여를 검토해야 하는 가장 큰 이유예요.
원래 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율(6~45%)에 20~30%가 더 붙는 중과세율이 적용돼요. 그런데 정부는 2022년 5월부터 이 중과를 한시 유예해 왔고, 현재 유예 종료 시점은 2026년 5월 9일이에요.
중요한 점은, 정부가 이번에는 추가 연장 없이 종료하겠다는 방침을 공식 확인했다는 거예요. 2026년 2월, 정부는 추가 연장 없음을 재확인했습니다.
부담부증여에서 채무 인수분은 증여자가 '양도'한 것으로 간주되기 때문에, 유예 기간 내에 실행하면 기본세율만 적용돼요. 2년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 있고요.
반대로 2026년 5월 9일 이후에는 다주택자의 양도세 부담이 2~3배 수준으로 급증할 수 있어, 부담부증여의 실익이 크게 줄어들 수 있습니다.
📌 1세대 1주택자라면 절세 효과가 극대화돼요
증여자가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 등)을 갖추고 있다면, 채무 인수분에 대한 양도세가 전액 면제됩니다.
즉, 수증자는 증여세를 아끼고, 증여자는 양도세를 한 푼도 안 내는 구조가 만들어지는 거예요. 부담부증여 절세 효과가 가장 극대화되는 케이스입니다.
🚨 주의해야 할 리스크 - 꼭 알고 넘어가세요
좋은 점만 있는 건 아니에요. 실수하면 오히려 세금 폭탄이 될 수 있는 두 가지 함정이 있습니다.
⚠️ 함정 1 - 수증자 소득 증빙이 없으면 무효 처리될 수 있어요
부담부증여가 인정받으려면 수증자가 채무를 실제로 갚을 능력이 있어야 해요. 소득이 없는 미성년자나 취업 전 학생에게 부담부증여를 했다면, 과세당국이 채무 인수 자체를 인정하지 않고 전체 금액을 단순 증여로 보아 증여세를 추징할 수 있습니다.
⚠️ 함정 2 - 나중에 부모가 대신 갚아주면 또 증여예요
국세청은 채무 사후 관리 시스템으로 대출 원리금 상환 내역을 꾸준히 추적합니다. 만약 자녀가 갚아야 할 대출을 부모가 대신 상환해 준 사실이 적발되면, 그 금액만큼 다시 증여로 보아 증여세와 가산세가 부과됩니다.
📌 조정대상지역 확대, 전략에 미치는 영향
2025년 10월 조정대상지역이 서울 전역으로 확대되면서 전략도 바뀌어야 해요.
- 다주택자가 서울 소재 주택을 증여하는 경우: 무상분 취득세 12% 중과 가능성이 높아졌어요. 1주택자 명의로 증여하거나, 지분을 나눠 공시가격을 조절하는 방법을 검토해볼 수 있어요.
- 지방 소재 저가 주택: 공시가 2억 이하 주택은 취득세 1% 특례가 적용돼 채무 비율을 높이는 전략이 유리할 수 있어요.
- 양도세 중과 관점: 조정대상지역 확대로 유예 종료 후 중과 적용 대상 주택이 크게 늘었어요. 2026년 5월 9일 이전 실행 여부를 더욱 신중하게 따져봐야 해요.
📌 지금 이 시점에도 검토 가치가 있어요
현 시점 부담부증여를 검토해볼 만한 이유는 다음과 같아요.
- 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료 예정 (추가 연장 없음 공식 확인)
- 혼인·출산 공제 최대 1억 원 추가 적용 가능
- 1세대 1주택자라면 양도세 비과세로 절세 효과 극대화 가능
다만 모든 분께 무조건 유리한 전략은 아닙니다. 증여자의 주택 수, 보유 기간, 양도차익 규모, 수증자의 소득 수준, 대상 주택의 지역과 공시가격에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있어요. 반드시 세무사와 1:1 시뮬레이션을 통해 본인 상황에 맞는 전략을 수립하시기를 권해드립니다.
복잡한 세금 문제일수록 미리 알고 준비하는 사람이 유리합니다. 오늘 이 글이 그 출발점이 되셨으면 좋겠어요. 😊
★ 세율, 공제 한도, 규제 지역 지정 현황은 법령 개정에 따라 수시로 변경될 수 있으니, 구체적인 절세 전략은 반드시 공인 세무사와 상담하시기 바랍니다.