다운계약서 업계약서 뜻·처벌·신고방법까지 - 매도인·매수인·공인중개사가 꼭 알아야 할 부동산 계약 상식
부동산 계약을 앞두고 한 번쯤 이런 말을 들어본 적 있으신가요?
"계약서 금액을 조금 낮춰서 써줄게요. 세금이 줄어드니 우리 서로 이득이잖아요."
듣기엔 솔깃하지만, 이게 바로 다운계약서입니다. 반대로 은행 대출을 더 받거나 나중에 양도세를 줄이려고 실거래가보다 높게 쓰는 건 업계약서고요.
이 거짓계약서는 당장 세금을 아끼는 것처럼 보이지만, 나중에 발각되면 아낀 세금보다 몇 배 더 내야 하는 상황이 생깁니다. 오늘은 다운계약서·업계약서가 정확히 무엇인지, 매도인·매수인·공인중개사 각각에게 어떤 불이익이 오는지, 실제 사례까지 한눈에 정리해 드릴게요.
1. 다운계약서·업계약서란 무엇인가요?
두 계약서의 공통점은 딱 하나, 실제 거래가액을 허위로 기입한다는 점이에요. 목적만 다를 뿐입니다.
| 구 분 | 📉 다운(Down)계약서 | 📈 업(Up)계약서 |
| 내 용 | 실제보다 낮은 가격으로 계약서 작성. 차액은 현금이나 별도 경로로 수수. | 실제보다 높은 가격으로 계약서 작성. 은행 대출 한도 확대 또는 향후 양도세 절감 목적. |
| 매 도 인 | 양도소득세 절감 | 양도소득세 감면 배제 위험 |
| 매 수 인 | 취득세 절감 | 나중에 양도소득세 절감 또는 대출 한도 확대 |
▣ 누가 왜 제안할까요?
- 다운계약서는 주로 매도인이 양도세를 줄이기 위해 먼저 제안하는 경우가 많아요. 매수인도 취득세가 줄어드니 함께 이득을 보는 구조처럼 느껴져서 합의하는 경우가 생기죠.
- 업계약서는 반대로 매수인이 먼저 요청하는 경우가 많아요. 나중에 팔 때 양도세를 줄이거나, 신축빌라처럼 시세 산정이 어려운 물건에서 은행 대출을 더 받으려는 목적이에요.
⚠️ 주의! 두 계약 모두 2006년 부동산 실거래가 신고제도 시행 이후 명백한 불법입니다.
"서로 합의했으니 괜찮다"는 생각은 매우 위험해요.
2. 매도인·매수인·공인중개사별 불이익 체크포인트
| 📌 매도인 불이익 | 📌 매수인 불이익 | 📌 공인중개사 불이익 |
| 양도소득세 비과세·감면전액 박탈 | 취득세 신고불성실 가산세40% | 중개사무소 개설등록 취소가능 |
| 과소신고 가산세40%(일반은 10%) | 향후 재매도시에도 비과세·감면 영구 배제 | 6개월이내 업무정지 |
| 무납부 가산세 0.025%/일 | 업계약서로 대출받을 경우 금융사기 가담위험 | 취득가액5%이하 과태료 |
| 조세범처벌법 징역 2~3년 또는 포탈세액 2~3배 벌금 | 과태료 취득가액의 최대10% | 매도인 손해에 대해60% 손해배상책임 판례 있음 |
| 다운계약서 강요해도 매수인이 번복하면 손해배상 청구 불가 | 조세범처벌법 적용시 형사처벌가능 | 현금영수증 미발급 가산세20% |
▣ 특히 주의할 점 - 비과세·감면이 사라진다고요?
많은 분들이 놓치시는 부분이 바로 이 항목이에요. 1세대 1주택 비과세 요건을 완벽하게 충족했더라도, 다운계약서 또는 업계약서가 적발되는 순간 그 비과세 혜택이 완전히 사라집니다. 더 무서운 건 매수인도 나중에 이 집을 팔 때 똑같이 비과세·감면 적용이 배제된다는 점이에요. 한 번의 실수가 미래 거래까지 망가뜨리는 셈이죠.
💡 과태료 한도가 강화됐어요! 실제 거래가와 신고가의 차이가 50% 이상이면 취득가액의 10% 가 과태료로 부과됩니다. 5억짜리 부동산이라면 5,000만 원이 그냥 날아가는 거예요.
3. 실제 사례로 보는 다운계약서·업계약서
| 구분 | 사례 유형 | 실제 거래가 | 계약서 기재가 | 결과 및 불이익 |
| 다운 | 화성시 토지 거래 (공인중개사 C·D 개입) |
4억 7천만원 | 3억 1천만원으로 신고 | 공인중개사 과태료 부과, 업무정지 처분. 매도인 양도세 과소신고 가산세 40% 추징 |
| 업 | 용인시 아파트 거래 (매수인 요청) |
5억원 | 5억 7천만원으로 계약서 작성 | 매도인 양도소득세 감면 배제·추징. 공인중개사 손해배상 소송 제기 |
| 다운 | 아파트 비과세 요건 충족 사례 (국세청 공식) | 7억원 | 6억원으로 신고 | 1세대 1주택 비과세 완전 박탈. 양도소득세 5천만 원 + 가산세 추징 |
| 업 | 8년 자경 농지 감면 요건 충족 사례 (국세청 공식) | 3억원 | 4억원으로 작성 | 자경농지 양도세 감면 전액 배제. 실거래가 기준 세금 재산출 및 추징 |
| 법원 판례 | 업계약서 공인중개사 손해배상 (수원지법 2018) | - | - | 공인중개사에게 매도인 양도소득세 손해의60% 배상 책임인정 (2016가단541402) |
| 법원 판례 | 다운계약서 약정 번복 (대법원 2014) |
- | - | 매수인이 실거래가로 신고해도 매도인은 계약 해제·손해배상 청구 불가 (2014다236410) |
▣ 대법원 판례가 말해 주는 핵심 포인트
다운계약서를 쓰기로 합의하더라도 매수인은 언제든지 실거래가로 신고할 수 있고, 그 경우 매도인은 손해배상 청구도 계약 해제도 할 수 없어요. 다운계약서 약정 자체가 탈법행위로 법적 효력이 없기 때문이에요.
즉, 다운계약서는 매도인에게 아무런 법적 보호 장치가 없는 일방적 리스크입니다.
4. 신고는 어떻게, 어디서?
만약 상대방이 다운계약서 또는 업계약서 작성을 강요하거나 이미 거짓계약서가 작성된 경우, 다음 창구에 신고하실 수 있어요.
- 국세청 탈세제보센터 - 국세청 홈택스 → 탈세제보
- 지자체 부동산거래신고 담당부서 - 거짓 실거래 신고 관련
- 시·군·구청 공인중개사 담당부서 - 공인중개사가 관여했을 경우
💡 국세청은 실거래가 시스템을 통해 인근 시세 대비 현저히 낮거나 높은 신고 건을 자동으로 포착합니다. 급하게 싸게 팔았다면 국세청 확인 연락이 올 수 있어요.
✅ 지금 바로 실행할 수 있는 계획
| 단계 | 실행 항목 |
| ① 거절하기 | 상대방이 다운계약서·업계약서를 요청한다면 즉시 거절하세요. "합의"는 법적 면죄부가 아닙니다. |
| ② 실거래가 확인 | 계약서는 반드시 실거래가 그대로 작성하고, 국토부 실거래가 공개 시스템에서 인근 시세를 미리 확인해 두세요. |
| ③ 중개사 신고 | 공인중개사가 거짓계약서 작성을 유도하면 해당 중개사무소 이용을 중단하고 관할 시·군·구청에 신고를 고려하세요. |
| ④ 합법 절세 상담 | 세금 절감이 목적이라면 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세 요건 충족, 증여 활용 등 합법적인 절세 방법을 세무사와 상담하세요. |
| ⑤ 자진 수정 신고 | 이미 거짓계약서를 작성했다면 자진 수정 신고가 가산세를 줄이는 가장 빠른 방법입니다. 세무사 또는 세무 전문 변호사와 즉시 상담하세요. |
★ 구체적인 사안은 반드시 세무사·변호사 등 전문가와 상담하시기를 권해드립니다.